物流地产投资前的几点理性思考

物流地产作为物流活动的载体,对于提高物流运营效率、降低物流成本至关重要。我国三十多年的改革开放以及加入WTO以来,世界制造重心开始向中国转移,中国已经成为名副其实的“世界工厂”,中国成为世界产业分工链上的重要一环,也是世界市场供应链上的重要一环,物流的快速发展成为我国物流地产市场发展的最直接驱动力。我国物流市场的需求和现代物流业均已进入快速增长时期,未来几年我国物流市场将保持年均20%的速度增长,可见稳步增长的、规模巨大的物流地产市场必将出现。随着物流地产在中国的快速发展,其在发展过程中也遭遇了种种的困难与瓶颈。本文作者从实际出发,分析物流地产商在发展中存在的基本问题,提出相应的解决方法,并分析物流地产如何做到理性投资提出几点见解。

1 物流地产的概念与内涵

不同学者对物流地产有不同的概念解释,冯耕中教授2006年在我国第一份物流地产年度报告中指出,物流地产属于工业地产的范畴,主要包括物流园区、物流中心、配送中心、物流仓库等物流业务的不动产载体;张英教授在《物流地产运营模式研究》中认为,物流地产属于工业地产范畴,指投资商投资开发的物流设施,比如物流仓库、配送中心、分拨中心等等,这里的投资商可以是房地产开发商、物流商、专业投资商;南开大学韩炜博士借鉴物流地产老大Prologis公司运作理念,认为物流地产是根据客户的需求,在全球范围内为其选择合适的地点,投资建设优质高效的物流仓储设施,再将其出租给包括制造商、零售商、物流公司等在内的客户,并为其提供物流管理服务。

从上述关于流地产的概念中,我们可以知道投资物流地产与投资住宅房地产是有区别的,其不同之处在于:投资住宅房地产是开发商以市场价格获得国有土地使用权后建设商品房,商品房建成后尽快卖完房子,获得一次性收益;而物流地产是物流业务的不动产载体,不仅包括为单个企业量身定做的物流中心、配送中心、分拨中心、物流仓库,也包括按照城市产业布局规划建设的物流园区。物流地产是根据客户需求,建好物流设施后,返租给客户,并提供物业服务,实现稳定的资产回报。

2 物流地产行业的特点

而物流地产投资具有风险低、回报高、收入稳定等优势(见表1),并具有拿地较易、区域性强、门槛较高、经营综合以及对规模化、网络化、信息化运作要求高等特征。物流基础设施投资具有持续性及长期性的特点,同时物流地产以其相对稳定、空置率较低、回报合理等优点吸引了越来越多投资者的眼光。

总体来看,物流地产行业的特点包括以下方面:

(1)开发商能够比较容易地以低价格得到土地。物流地产项目大多位于中心城市的郊区和边缘地带,土地价格较中心区便宜。据统计,工业地产成本远远少于商业地产,工业用地的基准地价只有商业用地的1/4,甚至更低。

(2)物流地产经营除租金收入外,还有营运收入。物流地产的开发商不仅仅是建几栋标准化厂房,更重要的是广州到泰安物流引进先进的管理模式,为进驻企业提供横跨整个生产供应链的全套服务,包括设计研发、物流运输、生产制造、人才培训、信息技术等全方位的管理服务。

(3)需要专业的管理能力。房地产行业与的资金门坎相当高,而物佛山到甘肃物流流地产的资金门坎则更高。但仅有资金能力并不能保证赢利,由于物流地产后期经营要求更加专业、更加复杂的管理能力,所以国内至今涉及物流地产的开发商屈指可数。这种专业管理能力的要求,使得不少即使具有雄厚资金的开发商,也不一定具有行业竞争力。

3 我国物流地产的发展历程

随着中国加入世贸的契机,很多国外企业进入了我国物流地产领域。其中最早在国内打出“物流地产”口号的普洛斯,在外资中的扩张速度最快,目前已基本覆盖国内物流的主要城市。紧随其后,美国AMB、日本新熙地、澳大利亚古德曼、美国盖世理、新加坡丰树基金等外资企业都加速在中国开展项目,物流项目正成为房地产商们新的扎堆地带,被称为是土地市场的一块“新奶酪”。

从物流地产的概念2003年由普洛斯带入中国后,国内的众多房地产企业也掀起了物流地产的热潮,国内一些从事商业地产和住宅地产的开发商也正在进入或已经进入物流地产领域。中粮集团斥资19亿元,与四川省成都市武侯区政府签订共建成都西南物流中心的协议。广东珠江投资、美林基业、合生创展等也动作频频。目前,国内物流地产的项目主要都集中于长三角、珠三角和环渤海。仲量联行2008年对中国仓储和物流行业的调查显示,绝大部分接受调查企业的仓储设施(85%)都集中在三个主要地区:长江三角洲、珠江三角洲和环渤海地区,最为集中的是以上海(32%)为中心的长江三角洲(43%)。在这三大地区之外,成都也是企业扩展规划的重点,11%的被调查企业准备在成都设立新的物流设施。

4 物流地产的运营模式分析

有学者按照不同的投资和管理主体把物流地产划分为四种运营模式,分别是:①地产商开发,租售给物流商并代其管理;②物流商自投资,自己经营管理;③地产商和物流商合作经营;④由第三方牵头,实现物流商和地产商强强联合,第三方可以是政府或相关中介组织。物流地产开发商应根据自身的经济实力和发展目标,选择合适的模式,切忌“随大流,一哄而上”。中小企业可以采用合作经营模式,大型的物流地产商可采取“普洛斯”模式(图1),充分降低市场运作风险,提高资金利用效率。

总部设在美国科罗拉多州丹佛市的普洛斯公司,是世界上最大的物流仓储设施开发商和管理服务供应商,为客户提供完整的解决方案,帮助客户提高供应链作业效率,节省成本。自1993年威立以来,仅仅十几年的时间,普洛斯已率先建立起最大的全球化物流仓储设施网络,在北美、欧洲、亚洲的70多个国家和地区拥有、管理和在开发的仓储设施达1700多处,总面积2300万平方米,所管理的资产总值高达110亿美元。“世界1000强”中,有近一半已成为普洛斯的核心客户。

普洛斯的成功之处在于其以客户需要为核心,专注于物流地产租赁服务。普洛斯的经营模式是在全球范围内投资建设优质高效的物流仓储设施,出租给客户并为其提供物业管理服务,但决不参与客户的日常物流业务经营,其本质是一家地产开发商而非物流公司,收益来源于物流设施租金与管理费。普洛斯提供的强大物流配送服务网络涵盖了仓储设施的整个流程,包括策划、构建与设施管理等各个环节。普洛斯掀起的物流地产风暴正在以无以伦比的迅猛姿态,成为物流领域内投资者关注的新宠。由于普洛斯在物流地产中作出的卓越贡献,已经使普洛斯成为这一领域中当之无愧的龙头老大。

5 我国物流地产市场发展趋势分析

5.1 继续保持增长趋势,逐步趋向正规化和规范化发展

我国物流地产市场还处于发展的初期,今后很长一段时间内还会保持供需两旺,市场容量继续增长。分布上逐渐向内陆城市扩展,各企业逐步形成具有一定规模的仓储网络,实现规模经济。各项相配套的法律法规和政策会相继出台和实施。在国家区域经济发展规划和政策的指导下,物流地产会逐步良性运转,实现正规化和规范化。

5.2 企业更注重彼此间的相互协作

物流地产项目开发运营期和回报期长,具有一定的投资风险,而且要求流地产商要建好市场,经营好市场,管理好市场,具有保持物业持续增值的能力。因此开发商在介入物流地产项目之前必须进行充分的市场调研,研究物流行业的运营规律和运营商的需求,以及了解项目潜在的各种风险。这就要求物流地产商与相关中介机构的密切合作,互惠互利。对于对物流领域不熟悉的地产商,很容易造成像当前商业地产一样大量过剩的现象,这就要求地产商和物流商之间建立重要的战略伙伴关系。

5.3 大量增值服务出现

我国物流地产未来的发展趋势最明显的体现在仓储设施功能的变化上,由储存功能逐渐转向增值服务。目前储存是仓储设施的最主要用途(25%),其次是转运(20%)、增值服务(20%)、集拼(18%)与行业运营(9%)。从长远来看物流地产相关增值服务会大量出现。如提供更短的运输时间;将仓储设施和IT技术相结合,提高信息化水平;致力于降低企业库存等服务。

5.4 专业化分工将更细

我国目前国内的物流地产企业整体实力较弱,企业规模过小专业化程度不高。由于专业分工的落后,现在的物流地产很多都是由物流企业自己来做,大部分企业服务能力和品质都不高,甚至很多郊区的农民可以来做物流地产,自己建起仓库,再出租给企业。但随着我国物流地产市场的发展,中介机构、咨询机构会更加专业化;各种增值服务的出现,也会加快物珠海到楚雄物流流地产市场专业化分工进程。

6 物流地产投资的理性分析

通过上述关于物流地产的几点介绍与分析,作者对物流地产进行理性投资提出如下见解。

第一,物流地产商首先应该对物流业有较清楚的认识,并具有独立或合作动作物流业务的能力。在选择物流地产项目时有必要根据经济发展的需求来适度确定物流地产项目的用地规模,按照区域经济的功能、布局和发展趋势科学布局,既能减少开发商的资金压力同时也避免了盲目布点、恶性竞争的情况

第二,资金、管理理念、开发经验不足使得我国物流地产商在与外资物流地产商的竞争中处于劣势。但是我国物流地产商在市场环境的熟悉程度上有外资物流地产商不能比拟的优势,目前在外资地产商将主要精力集中在我国沿海经济发达地区的时候.我国物流地产商可将开发重点放在欠发达地区和二线城市。

第三,物流经济是网络经济,物流地产只有形成一定的规模网络后,才能形成一个稳定的收益率。我国物流地产商应该重视物流地产网络化的问题。通过在全国各大城市设立物流网络节点并将节点逐步延伸到较小的城市中去,从而建立起庞大的物流网络将极大的提高物流地产商的竞争力。

第四,加强前期市场需求调研和可行性研究,提高决策的科学性。针对我国物流地产发展中普遍存在的定位不准确、规划不充分而导致的物流地产项目失败。物流地产商应充分做好需求市场的调研与分析,进行市场细分。

第五,物流地产商应该摒弃传统物流单一的、分割的经营模式,把开展运输和仓储业务作为切入点,逐步向供应链管理的各环节进行渗透,强调以客户为中心,以信息网络为支持,不断对企业信息化设施进行改造,从供应链管理的角度寻找企业经营的位置的优势,将物流地产、物流市场与物流运作紧密结合,形成具有特色的物流地产企业。

7 总结

物流地产在我国快速发展一方面有利于促进我国物流业的快速发展,另一方面我们也要认识到物流地产在我国尚处于初级阶段,在发展过程中还存在很多问题,需要我们在发展的过程中逐步解决。在此过程中还存在很多问题,需要我们在发展的过程中逐步解决。在此过程中政府要作好物流业的整体发展计划,制定相关政策和标准,规范物流地产的良性发展;物流地产的开发商也要作好需要市场的调研与分析,将市场细分,提高决策的科学性,减少盲目性,建立有特色的专业物流地产。物流地产的发展,对增加我国的国际竞争力将起到重大的推动作用,我们必须认识形势,把握时机,使得物流地产市场得到健康稳定的发展。