物流园区新盈利模式研究

临沂专业批发市场的繁荣促进了临沂商城物流业不断发展壮大，以方便快捷、价格低廉、覆盖面广等优势，成为中国北方最大的物流基地，形成了多个物流园区。文章分析了临沂市物流园区以及全国物流园区发展的现状、临沂市物流园区现存盈利模式与先进物流园区之间的差距，提出了临沂市现代物流园区发展新盈利模式的建议，以期加快临沂物流产业升级。

盈利模式；物流园区；临沂

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2015.41.010

1 引 言

物流园区作为联系产业链上下游的纽带，是各项物流活动开展的重要载体。[1-2]通过产业的空间集聚、资源的有效整合、业务的流程优化，在促进区域经济发展，提升物流服务水平，提高土地集约化使用，减轻道路、环境和能源的压力，加强物流市场管理，增加就业机会等方面发挥着重要作用。[3-5]

当前，我国物流园区发展转型升级态势明显，正在从土地招商的初级阶段向服务创新、管理创新的发展阶段过渡。部分地方政府在园区建设方面开始由初期的规模导向转向效益导向；部分城市调整了物流园区规划，将规模小、分布散的物流园区重新整合为规模较大的物流园区。通过重组、共建等方式整合总量、优化存量，由粗放式发展向内涵式发展转型。[6]

从全国来看，库房/货场租金、办公楼租金仍然是物流园区的主要收入来源，排在前两位[7]；也有部分园区依靠土地增值、税收优惠、国家扶持资金等。可喜的是，各种增值服务收入已经开始成为物流园区重要的收入来源。[8]

物流园区发展与当地经济发展阶段和水平具有明显的关联性。从地域来看，内陆地区物流园区的发展还处于初创期，表现出明显的土地招商特征，收入主要来源于库房/货场租金、办公楼租金等。而在经济发达的沿海地区，物流园区的发展表现出明显的服务创新和管理创新特征，更多收入来源于产业融合、产业链延伸等增值服务，具有区域需求旺盛、功能定位明确、服务创新意识强、差异化运营明显的特征。[9]

临沂商城起步于改革开放初期，经历了“地摊式农贸市场―西郊大棚底―专业批发市场―临沂批发城―中国临沂商品城”五个阶段，经过30年的培育发展，现已成长为全国规模最大的专业市场集群、中国北方最大的物流基地、“中国物流之都”、“全国流通领域现代物流示范城市”，现有各类物流企业1745家，从业人员1.46万人；拥有公路配载线路2000多条，覆盖全国所有县级以上网点，物流园区18家。

临沂物流园区现存的盈利模式以实物资产经营为主，物流园区多是扮演工业地产商角色，通过规划和土地划拨或转让，对园区实施基础设施开发，并独立建立或合资合作工件仓库及其他商用配套设施，通过转让成熟土地，出租、出售办公房、仓库、车间、堆场、停车场等实物资产，以及提供餐饮住宿商场等生活服务获得收入。物流基地绝大部分主营业务收入来自库房及货场租金、配套设施租金与管理费、物业管理费、办公楼租金等方面。

为了进一步提升临沂物流园区的盈利水平，增加临沂物流园区的收入，更好地服务业户，本文分析了国内外先进物流园区的盈利模式和做法并和临沂的实际相结合，提出了临沂物流园区新的盈利方案，以期助推临沂物流园区健康发展。

2 临沂物流园区盈利现状

2.1 主要盈利模式

2.1.1 土地增值

园区所有者与经营者均将从土地增值中获取巨大收益。所有者（即初期投资者）从政府手中以低价购得土地，等完成初期基础设施建设后，地价将会有一定的升值，而到物流园区正式运营后，还将深圳到怀化物流大幅上涨。

2.1.2 出租收入

园区所有者与经营者按一定比例对出租收入进行分配。

（1）仓库租赁费用。经营者将园区内所修建的大型现代化仓储设施租给一些第三方物流商、生产型企业等，从中收取租金，这是出租收入主要来源之一。

（2）设备租赁费用。将园区内一些主要的物流设备如装卸、运输设备等租给园区内企业使用，收取租金。

（3）房屋租赁费用。主要包括园区里面一些办公大楼及用作各种其他用途的房屋租金。

（4）停车场收费。物流园区凭借强大的信息功能，吸引众多运输企业入驻，园区内修建现代化停车场，也将收取一定的停车费用。

（5）包括物业管理费等其他费用。与先进物流园区相比，临沂市大多数物流园区还存在以下不足和差距。

2.2 盈利模式存在的问题

通过实地调查发现，临沂物流园区盈利模式大同小异，普遍存在如下几个共同特点：盈利模式单一，服务功能贫乏，多数物流园区的盈利来自仓库和房间出租、叉车出租等环节。盈利水平也较低，因缺乏健全的物流服务网络和信息系统，使得运输空载率居高不下，仓储周转缓慢，物流成本大幅提高，盈利能力不断下降。物流增值服务薄弱，盲目同质化发展，贪大求全，忽视了市场需求。缺乏资源整合的想法和能力。物流人才匮乏也是导致物流园区盈利模式落后和盈利水平不高的另一个限制因素。

3 现代物流园区盈利模式分析

当前，临沂物流园区盈利主要依靠物流房地产。毫无疑问，这是一种落后的盈利方式，如何使临沂物流园区盈利模式调整升级，这就要借鉴其他现代物流园区的盈利模式经验。当前我国现代物流园区的盈利模式主要体现在以下几个方面[10-11]。

3.1 发展综合采购中心模式

在原有的基础设施基础上，发展现代采购中心，直接在物流园区内进行物资的采购和出卖。典型代表有笋岗物流园区。

3.2 建设货物集散中心和信息交易中心

发展物流配载业务，从场地出租和货运交易中盈利，典型代表是浙江传化物流。

3.3 积极挖掘和发展增值服务项目，如供应链管理和个性化服务

例如，提供物流、电商、管理知识培训，与相关院校进行合作建立培训基地等。既可以提供增值服务，又可以更好地服务社会。同时在物流园区内提供供应链一条龙式的全方位管家式服务，收取一定的管理费用，既可以培养本地的物流园区发展，又可以促进物理园区盈利。 3.4 深化园区物流加工、配送功能

当前随着工业生产效率提高，生产企业都希望减少仓储，做到实时配送。在物流园区内进行加工，可以减少运输、配送环节的浪费，提高工作效率。同时强化物流加工，可以让企业在收货后尽快进行生产，减少了加工的步骤。强化配送功能，则可以提高物流园区和生产企业的契合程度，减少生产商的库存，减轻生产商库存压力。

3.5 发挥园区资源整合优势，塑造园区品牌

物流园区应强化自身营销意识，为供应链上企业提供“一体化”物流服务，并建立长期合作伙伴关系，争取使物流园区成为供应链的一个环节，从而增强园区的竞争力。同时，通过准确、安全、快速的专业化物流服务，打造园区品牌，提高园区知名度。

3.6 引进金融企业，提供融资服务

针对目前物流企业规模小实力弱、融资难的问题，物流园区可以通过物流业与金融业的合作，创新融资模式，提高资金利用率，从而创造经济效益。实现此融资模式的第一步就是物流园区要建立企业的诚信档案，并据此为企业向园区合作银行贷款提供信用担保。在此基础上，物流园区要引入质检机构，对企业的抵押货物进行估价，并开具价值评估单，企业可据此单据向银行抵押贷款。同时，物流园区利用信息技术对抵押货物实行实时监控，从而降低银行贷款的风险。当然，物流园区可以通过提供货物监控服务，获得金融服务收入。

4 临沂物流园区创新盈利模式的方案

当前临沂物流园区所采用的商业地产模式是很多物流园区所共同采用的模式，但是这种方式不利于物流园区的持续发展，也无法促进物流业的长期发展。只看一时利益，而放弃物流这种长期的盈利措施。临沂物流园区只有借鉴先进物流园区的做法，并与自己的实际相结合，创新盈利模式才能实现跨越式可持续健康发展。根据实地调研和考察，构建了临沂市物流园区盈利模式的新方案，主要有以下几点。

4.1 通过信息化平台实现盈利

物流信息化平台也将支持并充分与物流实体资源相融合，通过与实体平台从单一基地到网络化基地的发展过程相结合，把握客户需求，稳健地拓展信息化服务与功能，围绕“四大系统”（四大应用系统包括：面向公共信息化服务平台营运商的“物流基地网业务管理系统”、面向物流企业的“基于供应链的物流企业业务管理系统”、“公共服务系统”，以及面向公众的“会员企业诚信管理系统”）提供的功能，进一步提升和完善，建设成面向长期发展的开放式的服务中小物流企业应用的物流信息化平台。通过平台内外高度协同互动，建立起信息化系统的竞争优势。通过聚集与整合平台内外的客户资源，发挥突破时空的优势，大力拓展对外部社会资源的低成本聚集与整合经营，形成信息化盈利模式，并直接产生收益。

4.1.1 物流基地网业务管理系统

通过平台实现物流信息的互动和有限信息的外部共享，针对物流平台的各项作业和各项事务管理，建立完整的信息处理系统、管理支持系统、办公自动化系统、异地之间流程审批系统、项目管理系统、管理决策支持系统等。

物流信息化平台将实现不仅为入驻的物流企业提供信息平台、交易平台、管理平台，同时也为政府管理和服务提供了平台，实现可以随时调出基地的实时停泊车辆信息、货源信息、交易信息、库存信息，可以进行上述数据的历史追溯，统计分析和挖掘。

4.1.2 会员企业诚信管理系统

会员企业由于在形成历史、企业管理、客户服务等方面存有较大差异，其诚信建设良莠不齐，制约了公共信息化服务平台的发展。为了促进物流信息化平台的快速、健康的发展，提高系统会员的诚信水平，还需进一步完善会员制管理，形成自评机制、行业协会评价机制、第三方评价机制，建立完善会员企业诚信管理系统。

诚信评价结果及时地反馈给企业，一方面使它们能够及时知道企业当前诚信评价结果；另一方面起到引导企业经营行为、提高企业服务质量、促进企业诚信建设的目的。同时，也可以通过媒体向社会公布诚信企业，扩大诚信企业的影响，提高诚信企业的知名度。

在诚信评价体系运作逐渐完善的情况下，诚信评价考虑更长远的发展，进一步扩大其影响力，将服务范围扩展到全国的道路货运企业。

4.1.3 公共信息化服务平台

通过将信息系统延伸到物流供应链的应用，并打包到公共信息化服务平台门户网站，为上、下游客户提供完整的服务，如货运信息交流、客户诚信查询功能、货物跟踪与车辆验证、虚拟仓库管理、直接配送管理、网上报价、网上交易和结算和网上支付等功能。实现打包要素与网站要素两大部分的基本功能与要点，先以信息服务为主，逐步过渡到基于供应链的“一站式”全程物流业务服务。

在一定的数据与信息基础上，完善信息化平台提供的决策支持的功能，依托系统的中心数据库建立数据仓库，对物流信息进行深度挖掘，为信息中心、行业管理部门、工商企业客户、运输企业客户提供决策支持数据，并提供统计、分析报表及其工具库与知识库等高端信息服务产品。

4.1.4 外部接口管理模块

通过现代信息技术逐步实现和完善信息采集与发布的接口、与银行网上结算的网关、与中心数字认证的接口、与政府相关部门的电子政务的接口等功能。

建立与省道路货运公共信息系统以及现代物流行业其他信息化公共服务平台接深圳到辽阳物流口功能，共同推进物流信息的互联互通及物流信息管理系统应用的标准化工作。

4.1.5 信息服务费用

这是最主要的服务费用之一。一是提供车辆配载信息，帮助用户提珠海到铜仁物流高车辆的满载率和降低成本，并从节约的成本中按比例收取一定的服务费。二是提供商品供求信息，可以为园区内的商户服务，从本地和周边地市配送他们所要进的各种商品，以降低他们的经营成本；同时可以专门为社会上大的商场、批发市场和广大客户服务，为他们从全国各地集中配送他们所需要的各种商品。在收费方式上采取按成交额提取一定比例的中介费的方式。 培训服务费用。利用物流园区运作的成功经验及相关的物流发展资讯优势，开展物流人才培训业务，从中收取培训费用。

融资中介费用。园区运营商通过介绍投资者进驻园区，从中收取中介费用。

其他服务费用。包括技术服务、系统设计等服务费用。

4.2 改进服务，提供增值服务和供应链服务

据研究，通过对全国 167 家生产型、贸易型企业的抽样调查，绝大部分有第三方物流需求。外资企业迫切希望降低成本、高效率的现代物流体系作为其生产经营的保障。临沂物流园区应积极开展高层次物流管理服务，包括采购物流、销售物流，甚至回收物流的一条龙服务。同时，也可以积极开展别的业务，例如与相关院校、专业咨询机构联盟，开展物流教育培训业务；建网上商城，开展电子商务活动；客户要求进行有偿再加工业务。通过这些增值服务，临沂物流园区的盈利能力将大大提高。

4.3 突出配送加工服务

随着市场竞争的加剧，企业为提高竞争力，越来越注重自身的专业化，一件产品往往是由多家公司的产品组装而成。故产品的组装加工成为产品成本的一个重要组成部分，降低这部分的费用也成为降低产品成本的一个重要方面。临沂物流园区是物流服务的集聚地也是货物的集散地，鉴于这个优势，可大力发展临沂物流园区的简单加工、组装、包装等物流增值服务，强化加工配送中心的功能。一方面，为制造企业提供了产品装配的场所，减少物流环节，降低物流成本；另一方面，利用园区的配送中心，提高物流效率。

4.4 与金融企业合作，提供融资服务

针对目前物流企业规模小、实力弱、融资难的问题，临沂物流园区可以通过物流业与金融业的合作，创新融资模式，提高资金利用率，从而创造经济效益。实现此融资模式的第一步就是物流园区要建立企业的诚信档案，并据此为企业向园区合作银行贷款提供信用担保。在此基础上，物流园区要引入质检机构，对企业的抵押货物进行估价，并开具价值评估单，企业可据此单据向银行抵押贷款。同时，物流园区利用信息技术对抵押货物实行实时监控，从而降低银行贷款的风险。当然，物流园区可以通过提供货物监控服务，获得金融服务收入。

4.5 突出“物流之都”，整合品牌优势

临沂是我国的“物流之都”，其地位是任何其他城市都无法比拟的。同时，物流园区的物流经营优势是任何企业都无法比拟的，其应充分考虑整个物流过程和影响此过程的各种因素，对商品的实物流动进行整体规划和运行，使整条供应链上的生产企业#销售企业直至消费者整体利润最大化。鉴于此，物流园区可以强化自身营销意识，为供应链上企业提供“一体化”物流服务，并建立长期合作伙伴关系，争取使物流园区成为供应链的一个环节，从而增强园区的竞争力。同时，通过准确、安全、快速的专业化物流服务，打造园区品牌，提高园区知名度。临沂的天源国际物流园和金兰物流园区都是临沂较大的物流园区，应该突出其品牌优势作用，树立临沂物流园区优质品牌。

5 结 论

临沂物流园区作为临沂商贸物流的重要组成部分，对于临沂商贸物流业发展有着重要的意义。随着临沂商城国际化进程的不断深入，国家“一带一路”战略的提出，临沂物流园区的盈利模式改革也迫在眉睫。本文是在充分调查研究的基础上，借鉴了国内著名物流园区的做法，并结合临沂商贸物流的实际情况，提出的临沂物流园区盈利模式创新方案，希望对临沂商贸物流的跨越发展和升级转型起到一定的借鉴和促进作用。