网购电商结盟物流地产是趋势

电子商务正不断影响中国物流市场。与对零售业产生的影响不同，电子商务的发展对物流开发商来说，毫无疑问是有积极影响的。中国物流市场长期以来都是以低端仓库占主导地位，缺乏现代化的高标准仓库。电商的崛起为物流开发商们带来了新的发展机遇，因为这些开发商深知，现存空余的现代化仓储面积已无法满足电子商务企业的需求，而这些企业后期的成长也将为在建仓库提供租赁保证。与此同时，电商们通常对仓库的地理位置和租赁面积有特殊要求，并且考虑到分散风险，电商们倾向于从多个开发商那里分别租赁仓储面积。迄今为止，还未有单个开发商独立承包任何一家主流电子商务企业的所有仓储需求，这一细分物流市场将持续保持激烈竞争且充满变数。这是仲量联行最近发布的《中国电子商务：网购成为消费新势力》报告中阐明的网购如何改变中国物流地产市场的观点。

目前几乎所有的大型物流开发商都拥有至少一家主流电商企业作为租户。例如，1号店是安博（ProLogis）的最大租户，租赁面积达10万平方米；唯品会与嘉民（Goodman）在天津达成了合作协议；而亚马逊与易商（E-Shang）和普洛斯（GLP）均有合作。作为中国最大的物流开发商，普洛斯（GLP）拥有市场上一半的现代化仓库面积，据其年报披露，在其中国大陆可供租赁的仓库面积中，电商租赁面积的占比已从2011年年中的14%上升至2012年末的20%；在其租赁面积排名前十的租户名单中，电商的个数也在同期内由三家上升至四家（见表格）。在2013年上半年实体零售商租赁需求放缓的大环境下，电商对物流仓储空间的问询量仍然保持强劲。网络销售额和与之对应的仓储面积需求的快速增长，表明物流开发商与电商企业之间的共生关系具有进一步发展的空间。

B2C的崛起

物流开发商应该意识到变革中的电子商务在未来将创造出更多的发展机遇。其中至关重要的变革当属B2C（企业对消费者）网站的崛起，这些网站正开始蚕食像淘宝网这样的C2C（消费者对消费者）网站的网络市场份额。C2C网站一直占据着中国网购市场的统治地位，据艾瑞咨询统计，2012年超过六成的网络服装销售来自C2C网站。尽管淘宝网及其同类网站仍将在不断发展的网络零售业中扮演着重要角色，但B2C网站的网络销售比重将会与日俱增。这些网站可以销售自己的商品，也可以把自己定位成出租虚拟店铺的第三方平台，而其“租户”需要符合比淘宝网小店更严格的注册条件。在天猫（淘宝网母公司阿里巴巴旗下）等B2C平台上的卖家往往是一些较大的品牌，出售的也是比C2C网站上更为优质的产品。据摩根士丹利估计，B2C网站在中国网络零售市场所占份额由2009年的不到5%已升至2012年的近25%，这一比例在未来有望继续增加。

B2C平台的发展对于中国仓储市场意义深远。由于小型卖家更倾向于将货物存放在家中，因而以往主导电商市场的C2C模式并非仓储需求的主要动因。迄今为止，电商对于仓储需求的贡献主要来自亚马逊、1号店和其他一些占网络市场份额较小的B2C网站。随着B2C市场的不断发展，特别是越来越多的零售商将其业务从线下转向线上，这一状况将随之改变。诸如天猫这样的平台网站吸引了许多传统零售商，他们将这些平台网站中的虚拟店铺视作其开展线上业务的一种经济有效的途径。此类零售商推动天猫蓬勃发展成为中国领先的B2C网站。虽然交易是在平台网站上进行，但配送很大程度上仍由零售商自己负责。除了在平台网站中设立店铺外，越来越多的零售商开。

正在递送途中的1号店货品

始建立自有网站，并提供相应配送服务。为满足网上订单中小商品的分拣和包装，开展线上业务的零售商需要升级并扩建他们此前只针对实体店配送设立的仓储设施。尽管一些零售商选择自己租用仓储空间，但更多同行认为采用专业的电商物流服务更为经济高效。在这一需求的驱动下，一些第三方物流公司已着手为电商及开展线上业务的传统零售商提供定制的物流服务。这些第三方物流广州到南阳物流公司与零售商和主要电商平台合作，协调双方仓储、订单处理、分装和配送等服务。由于这些公司在主要的人口集中地附近建立分拣和包装配送中心，他们势必将带来对物流仓储空间的需求热潮。一家第三方物流先锋公司已在北京、上海、杭州、厦门和广州等地租赁超过5万平方米的现代化仓库。

扩大规模：与大型电商

企业合作共赢

电商配送的另一重要趋势是一些大型B2C平台开始探索建立他们自己的物流网络，自行持有和管理仓储设施。例如，今年早些时候阿里巴巴设立子公司向其全国物流系统投资1000亿元（约160亿美元），旨在构建一个综合的仓储网络。然而，建设和管理电商配送专属的仓储设施是一项十分复杂的工作，虽然个别电商公司可能会选择自给自足，但我们相信更多的公司仍将会寻求外界帮助。因此物流地产开发商将有机会利用他们的专长与电商建立合作关系。与电商合作不但能为开发商带来优质租户，更为其克服中国物流地产开发最艰深的壁垒——土地获取带来希望。

中国地方政府向开发商出让工业用地时，往往着眼于那些能够给地方带来税收并创造就业机会的经济活动。制造业项目恰恰符合这些标准，因为其昂贵的设备具有较高的注册资本和产能，且流水线需要众多劳动力。与之相反，因为仓储设施造价便宜、雇员较少，且鲜有公司根据货物存放的地点缴税，政府通常对物流用地出让更加谨慎。但是如果物流地产开发商能够保证其仓库有电商入驻，那么地方政府或许会更愿意接受物流用广州到河南物流地。相较其他仓储租户而言，电商租户带来的一系列利好使其更具吸引力。在当今宏观经济增长放缓，特别是制造业扩张投资受到影响的大环境下，由电商作为主力租户的仓储业得到广泛关注。电商的持续健康增长，使得地方政府愿意抛开对于物流用地的疑虑。总而言之，电商和开发商将形成互利共赢的合作，电商得益于物流企业专业服务的同时，开发商也会因为能够确保优质电商租户入驻而更容易获得土地。

为何政府青睐电商入驻

的仓储项目？

电商仓储需要分拣机器和其他设备，能够增加10%～15%的造价，因而可提高其注册资本；电商租户具有相对较高的技术含量，在其运营中会涉及软件使用、云计算和研发活动，因此能够创造更多高薪、高技术的就业机会；电商可吸引配套行业（如快递服务）在周边建立仓储，从而推动当地物流产业链的发展；对于一些特定的电商企业，地方政府最高可征收仓储总商品价值3%的税款。 内地市场的崛起：建立更广泛的分销网络

在B2C平台不断完善壮大的同时，电商行业发展趋势对物流业产生的另一个影响便是零售消费群体日益分散。中国消费阶层在近些年不断壮大，消费群体的分布汕头到莱芜物流已经超出了过去传统意义上的沿海主要城市的范围。这一趋势使得一些内地不发达城市正逐渐成长为重要的消费市场。由于越来越多的消费者通过互联网接触到了在当地市场并不一定能购买到的商品，电子商务在一定程度上促进了消费群体分布进一步分散的趋势。网络零售商们正积极扩张，并不断完善其在传统一线城市之外的市场分销能力；而作为物流开发商，则应该关注位于新兴消费集群中心的主要内地城市，并考虑在这些地区建设新的仓储设施，以顺应未来的仓储租赁需求。一个典型的例子是武汉，作为通往众多高速发展的中部地区的交通枢纽，武汉在近些年已经吸引到越来越多开发商的关注。

线下零售商亦需优化

供应链

毫无疑问，近期关注的焦点主要在零售商开展线上业务对于仓储行业的影响，但电商对物流的影响势必蔓延至那些仍专注于线下零售网络的零售商。许多中国大型连锁零售商的供应链冗长复杂，并依赖于省级配送商和诸多次级配送点。然而，当电商建立更为有效的供应链后，这些国内品牌正面临着来自线上零售商更快送货、更多选择以及更低价格的严峻挑战。为保住市场份额，这些国内品牌必须通过建立更加集中的配送管理体系来完善供应链。

这个策略的核心之一就是设立区域配送中心，货物将不再先通过省级配送商，而是直接配送到更小的城市。如：国内运动服饰品牌361度已计划通过建设一系列区域仓储设施来实行这一策略。这些尝试必将引领更多企业进入现代仓储租赁市场。

过度租赁是否堪忧？

自去年以来，已有报道称那些租赁大量仓储面积的电商开始转租过剩的空间或试图重新商议租期。这一问题源于中国电商迅猛发展的头几年，电商销售额年增长率可达到100%以上，新公司往往能在一夜之间成长为业界巨擘。

成功带来的巨大喜悦使得一些国内电商企业租赁了大量的仓储面积，并预计会有持续爆发式的增长。然而，随着市场日益成熟，增长率减缓到稳定增长的速率，加之电商内部的整合，一些公司的仓储面积明显过剩。然而我们相信这只是整体市场扩张进程中的一条减速带，而非令人担忧的市场趋势。尽管某些公司租赁过量仓储面积，但网购销售额的增长及对于高效配送服务的需求，表明电商对仓储空间的需求将会持续增加。

疾速成长的电商在制定未来扩张计划时，应将增速不确定性纳入其仓储策略当中，并与物流开发商签订更为灵活的租约。

（资料来源：仲量联行）