钢材物流园区规模确定研究

一、引言

近年来物流园区的规划设计引起了学者们的广泛关注，特别是物流园区的用地规模的确定。目前国际上还没有一套较为成熟的物流园区用地规模规划方法[1]，一般认为物流园区规模是由其所处的位置，所服务的空间范围，所服务市场的产品类型，需求量大小以及物流园区的规模经济等因素综合决定的[2]。由于钢材物流园区涉及的不确定因素比较多而且复杂，现有物流园区规模的计算方法和模型过于粗略[3-6]，不符合钢材物流园区本身复杂性要求，精确度不高。针对已有园区规模推算方法的不足，本文基于作业量与设施空间的高相关性，提出以供给满足需求的思路推算物流园区的规模：以钢材物流园区的需求为基础，从物流园区的功能出发，推算物流园区的各功能区等主要生产作业区面积，同时根据配建标准和用地比例等推算配件区面积和其他用地面积，最后汇总和修正调整，获得整个物流园区的总的用地规模。具体思路如图1所示。

二、物流园区功能规模计算模型

（一）生产作业区面积计算

作业生产区是物流园区的主要组成部分，负责对出入园区的所有货物进行存储、流通加工和配送等，体现物流园区的主体功能。一般来说，物流园区的生产作业主要包括仓储、流通加工和配送等三大主要部分。物流园的生产作业区可以分为存储区、加工区和配送区三大部分。存储区存放中大件

图1 物流园区规模确定的思路

钢材成品，其服务对象主要是对钢材需求的种类较单一而量又较大的客户。加工区主要为有钢材加工需求的客户提供各种钢材深加工服务。配送区面向客户配送中小件钢材成品，其服务主要对象是对钢材需求的种类较多而单品种的量又较小的客户。

各生产作业区的规模主要与出入作业区的货物数量直接相关。由作业分区情况可以知道，物流园生产作业区面积可以通过式（1）计算。

（1）

其中，为物流园区的作业生产区用地面积，为存储区的用地面积，为配送区的用地面积，为流通加工区的用地面积。

、分别由下式（2）计算。

（2）

代入整理即有，生产区的用地面积为：

（3）

其中，分别对应于存储区和配送区。为第生产作业区的日均货物处理量；为货物在第生产作业区的平均堆存期，也即平均周转时间；为第生产作业区每吨货物的占地面积；为第生产作业区的面积利用系数。

2.2 配建区土地面积计算

物流园区的配建区一般作为附属功能区，提供办公、展示、生活、综合等功能，可根据生产区的主体规模按照一定的标准配建。物流园区的配建区主要由商品交易展示区、办公和生活休闲辅助区、停车场等三大部分组成。配建区土地面积可以由式（4）计算。

（4）

其中，；

代入整理即得： （5）

其中，分别对应于配建区中的商品交易展示区、办公和生活休闲辅助区、停车场三大部分。

为物流园的配建区面积；为商品交易展示区的用地面积；为办公和生活休闲辅助区的用地面积；为停车场的占地面积。为第种配建区在生产作业区中所占用的比例系数。

配建区占地面积的比例一般借鉴国外物流园区的经验。就配建区总体面积韶关到南通物流而言，日本的物流园区配建区用地占总园区规模的比例较低，基本在30%左右；德国物流园区的配建区用地基本在40%左右。通过一些资料分析，我国的物流工业园和产业园配建区用地基本占整个园区用地的60%左右。从一般来说，依托国际贸易港的物流园区配建区比例可占到总用地的50%左右，一般性的综合物流园区的配建区用地应控制在45%以下，专业性物流园区配建区用地应控制在35%以下。功能布局上看，配建区中30%左右的土地用于管理办公和生活辅助，30%的土地用于商品的交易展示等商业性用途，剩下的40%用于交通基础设施建设。

的取值和区位商流环境及生活环境有很大关系。商流活跃地区，例如依托国际贸易港的物流园区，其商务配套（保险、金融、商业服务等）较齐全且规模较大。对于物流园而言，其地处长三角经济发达区，紧邻张家港和上海港等国际性港口，地理位置优越，商业氛围浓厚，配建区的规模应该较大。参考国内外的运作经验，结合我国物流园区的发展状况，在考虑物流园区的实际情况基础上，特别是考虑到物流园优越的经济和物流发展环境，决定选取商品交易展示区的配建比例为10%，管理办公和生活休闲辅助区土地面积的配建比例为9.5%，停车场的配建比例为13.5%。

（三）其它用地面积计算

物流园区的其它用地，一般是指公共绿地和道路设施等用地，占地面积的比例通常较小。物流园区的其它用地面积由专门绿化用地、作业区之间的道路用地和作业区内道路及缓存用地等三部分构成。该部分的用地面积通常是以物流园区的总面积为基准，按照一定的比例计算得到。具体如式（6）所示：

（6）

深圳到福建物流代入整理即得： （7）

其中，分别对应于其它用地中的绿化用地、作业区之间的道路设施用地和作业区内道路及缓存用地。

为物流园的其它用地面积；为绿化用地面积；为作业区之间的道路设施用地面积；作业区内道路及缓存用地面积。为第种其它用地在整个园区总面积中所占比例。

物流园区的绿化由专门绿化区和作业区内缓存区的边角地带绿化等构成。根据国家规定，园区内绿化覆盖面积要达到总占地面积的30%左右，考虑利用上述占地面积间的空余地带进行绿化（如道路两旁、广场、建筑物边等）外，还至少有10%～20%左右的地带应专设为绿化用地。结合物流园的实际情况，选取公共绿地占地比例为12.5%。一般来说，道路基础设施占地在12%～18%左右。考虑物流园的园区地形等，选取作业区之间的道路设施用地面积为13.5%，作业区内道路及缓存用地面积20%。 三、物流园区总面积的确定与修正

由上面的分析可以知道，物流园区的土地使用面积主要由生产作业用地、配建用地和其他用地三大部分组成。在考虑预留用地的基础上，可以得到该物流园区理论上的土地总利用面积。

（8）

其中，为预留用地系数。物流需求具有阶段性的特征，这要求物流园区具备可扩展的能力，以适应不断增长的物流量。因此，园区需要储备部分预留用地。

将式（3）、式（5）、式（7）代入式（8）整理可得：

（9）

物流园区的预留用地系数一般为1.5%～5.5%左右。参考相关文献，结合物流园区的实际情况，选取预留用地系数为2%。将相关的数据代入到式（8）或者式（9）计算可得理论总面积为2033254m2，折合约3049.9亩。

根据物流作业量计算的物流园区面积，是理论占地面积，实际园区的规模还受外在环境的影响制约，需要进行适当的修正。

（10）

其中，是园区理论需求面积，是第项影响因素的修正系数。外部环境的变化可能会对未来实际的物流需求和物流供给带来不确定的影响，比如国家政策调整等，应作为一种多因素参考系数，适当扩张或紧缩来调整实际的物流园区佛山到吉首物流用地规模。一般在1左右取值，对于园区有利的条件可以采取扩张政策，反之采取紧缩政策，取值范围应尽量控制在0.5～1.5之间。

一般主要的修正因素包括：用地因素、投资因素、交通因素、政策因素。用地因素方面主要是选址区土地的成本、开发程度等影响，对于土地成本和周边开发程度较低的园区，其就可以取大些；对于有多种资金筹集渠道、投资比较宽余的，可取大值，否则紧缩用地规模来节约投资；对于周围道路资源好和周围枢纽等级高的园区，可取大些的值，发挥园区的拉动作用，提高周围交通设施的利用率，反之，如果周围道路交通流较拥挤、枢纽吞吐能力不高的园区，近期的不能取太高，否则会给周围的交通设施带来过大压力；对于政策赋予经济开发性质的物流园区，可以取大一些，用较大规模的开发建设来带动和辐射城市及周边经济。

四、实例分析

某钢材物流园区以长三角钢铁制造、消费、交易、投资、交通运输和产业政策的高度聚集体为依托，定位面向华东、全国乃至世界的钢材生产商和贸易商，属于钢材行业物流园区。根据需求预测和物流园区功能定位可知，该物流园区具体分为作业生产区和配建区等2大区域。其中：作业生产区包括仓储区、流通加工区和配送区等；配建区包括交易展示区、办公和生活休闲辅助区、停车场等。整个物流园区用地可以分为作业区土地面积和配件区土地面积以及其它用地面积。

（一）生产作业区面积计算

根据预测结果，该物流园区钢材的年处理量为2300万吨。存储区与配送区的年处理量大约维持在3：1的比例。存储区的处理量为1700万吨，配送区的年处理量为600万吨。由此可知，存储区和配送区的日均作业量分别为；。

钢材类货物品种众多，存储过程中单位质量钢材的占地面积从0.4～0.67 m2/t到0.17～0.25 m2/t不等。如棒材、线材、槽钢、工字钢等型材类的单位质量占地面积为0.4～0.67 m2/t；无缝钢管和焊接钢管等管材类单位质量的占地面积为0.33～0.5 m2/t；特厚板、厚板、中板和中厚宽钢带等板材类单位质量的占地面积为0.25～0.33 m2/t。考虑到货物周转使得库内或堆场上的货物堆垛通常没有达到满载，通常单位质量的占地面积会大于上述值，特别是周转率比较高的物流园区更是如此。基于某物流园区的实际情况，考虑到钢材产品的形状体积等不同特性以及生产作业区作业情况，在参考相关文献的基础上，存储区的取为，配送区的取为。

货物在物流园区的堆存期随货种的不同而差异较大，同品种的货物在不同类型的物流园区的中的堆存期也不同。事实上，商贸流通型物流园区的货物平均堆存期要比存储加工型物流园区堆存期要短。纵观整个物流园区，存储区的平均堆存期最大，配送区的堆存期次之，加工区的堆存期最小。参考其它物流园区的运作经验，在咨询相关园区规划专家的基础上，存储区的取天，配送区的取天。一般来说，存储和配送区的面积利用系数为0.5～0.6左右。考虑到配送区内钢材放置等因素，从钢材周转角度考虑，配送区的面积利用系数要比存储区的面积利用系数小一些。在参考有关资料的基础上，某物流园区各生产作业区的面积利用系数选取为：存储区的取，配送区的取=0.52。

将相关数据分别带入到式（2）和式（3）计算可得，某物流园区中存储区的用地面积为548742m2，折合约为823.1亩；配送区的用地面积为172603m2，折合约为258.9亩。

加工区用地面积的确定主要以需要加工的钢材量为依据。根据前面的预测结果，某物流园区的年钢材加工量为200万吨。根据需求，园区内设置热轧加工区和冷轧加工区两个深加工作业区。热轧加工区提供热轧板卷的剪切和落料等加工服务，冷轧加工区提供冷轧板卷的剪、落料和拼焊等加工服务。在参照已建设的钢材加工配送中心的基础上，咨询相关物流园区规划专家，规划某物流园区加工区的用地面积为88000m2。

将相关数据带入到式（1）计算，可以得到整个生产作业区的面积为809345m2，折合约为1214亩。

（二）配建区土地面积计算

将相关数据代入到式（4）和式（5）计算可得，商品交易展示区的用地面积为80934m2，折合约121.4亩；管理办公和生活休闲辅助区的用地面积为76888m2，折合约115.3亩；停车场用地面积为109262m2，折合约163.9亩。从而，可以得到整个配建区面积为267084 8m2，折合约为400.7亩。

（三）其它用地面积计算

将相关数据代入到式（6）和式（7）可得，公共绿地占地面积为249173m2，折合约为373.8亩；作业区之间的道路设施的用地面积为269107m2，折合约为403.7亩；作业区内道路及缓存用地面积为404657m2，折合约为607亩。可以得到，其他用地面积为916958m2，折合约为1375.4亩。 （四）总面积的确定与修正

考虑到该物流园区的建设的得到了某集团和当地政府的全力支持，在相关配套政策、用地规划、资金支持等方面给予照顾。因此，综合某物流园区实际情况，给定综合修正因子为1%，即取0.01。将相关数据代入式（10）计算可得，整个物流园区的总用地面积为2053587m2。

结合某物流园区的具体软硬件环境，考虑现有道路设施的布局等因素，将计算得到的数据取整并适当调整，得到如表1所示的园区各部分的用地面积。从中可以看到，某物流园区的整个用地规模为2055000m2。

表1 某物流园区各具体功能区用地面积

五、结论

物流园区的用地规模是目前理论界和实践界都非常关心的问题，其理论研究和实践发展都有了较大的进展。本文针对钢材物流园区规模确定，根据物流作业量与设施空间的高相关性，以钢材物流园区的需求为基础，从物流园区的功能出发，推算物流园区的各功能区等主要生产作业区面积，同时根据配建标准和用地比例等推算配件区面积和其他用地面积，最后汇总和修正调整，获得整个物流园区的总的用地规模。本文所采用的方法是根据国外物流园区规模确定的经验和我国钢材物流的实际情况总结得到的，对我国钢材物流园区规模确定有一定的借鉴意义。