2010年中国物流地产趋活跃

2010年应该是物流地产商调整发展战略和经营管理方法从市场中寻找利润空间的一年。

2009年,中国物流地产处于水深火热之中,2010年应该是物流地产商调整发展战略和经营管理方法从市场中寻找利润空间的一年。

从2009年下半年开始,恶化的外部经济环境逐渐改善、中国政府四万亿投资计划稳步落实、十大产业振兴规划初见成效,中国经济正在借势反弹,在外贸进出口、CPI、GDP等几项主要指标上,均可以看出中国经济将迎来新一轮的快速发展期。同时,经受了经济危机的洗礼,更多的企业正在寻求增长方式的转变,谋求从粗放型发展到集约型发展的转变,以期进一步降低成本、提高效益,弥补经济危机时期的亏损。在企业外部环境的要求和企业自身发展的诉求的作用下,2010年的中国物流地产市场会发生一些显著的变化,而这些变化会使得物流地产市场得到更健康、更持续的发展。

物流地产交易趋于活跃

2008年中期开始的经济危机,欧美国家的市场需求迅速减少导致了中国外贸进出口急剧下滑。外贸进出口货物的大幅减少使得市场上对物流地产的需求大大减少。根据AMB(安博)的统计数字,2008年经济危机之前,中国主要城市A级仓库的空置率还是处于一个比较低的水平:上海的空置率在5%-15%之间,北京在5%-15%之间,天津在15%-20%之间,广州在5%-8%之间,深圳在6%-15%之间。市场的租金也处于一个比较高的佛山到东方物流水平之上,延续了前几年的上升势头。但是经济危机发生之后,物流地产市场上的A级仓库的空置率态势急转直下,上海的空置率上升至35%,北京上升至38%,天津上升至60%,深圳稍微好一些但也达到了15%。随着空置率的上升,物流地产商为了吸引租户,降低了仓库的租金水平,仓库的租金骤然下降。上海A级仓库的租金价格从1.50元下跌到1.10元,跌幅大于20%;北京的租金价格从0.95元下跌到0.80元,跌幅大于10%,天津的租金价格从1.20元下跌到0.75元,跌幅大于35%;深圳的租金价格从1.40元下跌到1.0元,跌幅超过25%。

市场形势的恶化使投资者望而却步,大部分地产投资者持观望态度,以待经济形势发生实质性转变。从2009年下半年以来一些地产投资者开始松动手头的资金,着手物流地产的交易活动。另外,2009年10月1日生效的中国保险法将会为中国物流地产市场带来更多的资金来源。保险法允许中国国内保险公司直接投资于房地产,普遍预期此举将为中国商业房地产市场注入500-1000亿美元的投资资金。当前中国商业银行的不良贷款比率也逐步下降,已经降到了一个安全的水平。截止到2009年6月底,中国商业银行的不良贷款比率降至1.77%。虽然2009年上半年大量发放的贷款可能导致不良贷款的升高,但目前的不良贷款率对银行继续放贷颇为有利。物流地产开放商完全可以从银行那里得到更多的投资资金。

除此之外,拥有多种资产的基金一般都会设定好投资比例,该目标将决定多少资金投资于股票、债券、商业房地产和其他资产类别。鉴于2009年股票和债券投资组合的价值飙升,我国的一些机构发现其持有比例过多的股票和债券而减持了房地产。这种现象被称为“分母效应”,很可能导致机构投资者为保持其在房地产中的资产比例而增加自己持有不动产的份额。这样也会有利于增加物流地产市场中的交易量。

由上面的这些有利因素来看,2010年中国物流地产市场交易量会增加,随着市场形势的好转、股市债券市场的活跃、投资资金充盈和强有力的政策等支持下,物流地产市场会有一个比较积极的表现。

绿色地产成为主流

国家正在积极倡导科学发展观,促使科学发展观深入贯彻到各个领域,包括经济发展领域。环保、可持续的绿色物流地产正迎合了这一诉求,绿色物流地产在中国开始蓬勃发展。2009年中国绿色物流地产项目发展迅速。2009年3月,盖世理天津物流园二期工程破土动工,提供60000-76000平方米的国际甲级仓储空间,这是一个全新的具有代表性的绿色物流地产项目。在这个物流地产项目中,白天全部使用太阳光照明、采用风力发电机和太阳能电池板发电、配置太阳能热水器提供热水、使用天然气燃烧供暖,仓库中使用各种新材料,防止仓库内热量散失或者失火。除了盖世理以外,丰树、普洛斯和安博也都有一批绿色物流地产项目落成,它们引领者中国绿色物流的发展方向。除了使用各种可再生能源之外,这些仓库中还使用了先进的机器设备、管理软件和管理方法,以更大限度的节省资源,以降低成本提高效益。

原先绿色物流地产不被国内的物流地产开发商所认可,很多投资者认为绿色物流地产开发成本高,投资回报率低,因此开发绿色物流地产只是一种象征性活动,没有得到实质性的发展。世邦魏理仕长期以来为推动绿色物流地产倾注心血,最近和美国圣地亚哥大学针对绿色地产的经济性和可行性进行了一项研究,可以说将改变那些不敢作为的物流地产开发商的发展思路。这份名为《绿色建筑的钱景和前景》的报告经过了长达一年的调研,研究表明在绿色建筑中工作的租户能够提高生产力、减少病假天数、降低空置率。

研究发现,在绿色建筑中工作的租户生产力更高。这一结果的得出依据两个衡量指标,即租户的平均病假天数和自行上报的生产力变化率。受访者表示,与以前的非绿色地产相比,在绿色地产里工作,病假天数平均减少了2.88天,而且大约55%的受访者指出其生产力比以前有提高。该项调研还发现,与市场上其他建筑相比,绿色建筑的空置率降低了3.5%,租金则提高了13%;18%的租户愿意为绿色空间支付更多的租金,同时租户相信健康的环境能够产生积极影响,可提高员工保留率(61%)和客户印象(70%)。此外,71%的受访者认为,绿色租赁条款正变得越来越重要。据调研显示,“能源之星”级别每提升1点,其用电率将减少0.8-1.0%,采用独立温控装置也将实现21%的节能降耗。这些发现与其他有关课题的调研不谋而合,由此可以断言,带有“能源之星”标志、获得LEED认证及通过其他可持续性发展项目认证的绿色物流地产将具有更好的发展前景。

这样开发商也能够从中获得较高的出租率和租金。显然绿色地产包括绿色物流地产对于开发商和租户是一种双赢的选择,绿色物流地产应该在将来获得广泛的开展,以期促进资源的节约、劳动效率的提高和经济效益的改善。

中西部渐成热点

如今中西部地区的基础设施不断改善,国家对中西部投资的力度逐渐加大,中西部地区经济发展迅速。东部沿海地区的很多加工制造业正在往中西部迁移,正在形成完善的产业链和产业集聚区。珠三角地区正在进行产业升级换代,大量服装、鞋帽、箱包、玩具、塑料和橡胶及其制品、低附加值机电产品、家具等制造业正在向湖南、江西、湖北等中西部省区迁移。随着这股制造业的迁移浪潮,加上这些地区近年来自身的快速发展,对于物流地产的需求将大大增加。从国际物流地产商最近的项目开放所处的地区来看,成都、重庆、武汉、贵阳、西安、兰州等都成为热点地区。普洛斯已经规划建设了普洛斯重庆物流园,规划用地面积30505平方米,总建筑面积约18077平方米;普洛斯还投资建设普洛斯成都高新区工业物流园,开发了两栋多功能仓储设施,总建筑面积约为28851平方米。

同时,随着中西部经济发展,中西部居民的收入和生活水平不断提高,对于各种商品的需求量逐渐增多,由此产生的物流活动大为增加。这将吸引更多的零售企业和快递企业的入驻,进而增加物流地产的需求量。2009年11月,普洛斯成都高新区工业物流园就迎来了网络零售巨头卓越亚马逊的正式入驻,这个中国最大的网络零售商将占用总面积约18000平方米的现代化物流配送设施,一举用掉了普洛斯成都高新区工业物流园一半的面积。还有其他的一些货运公司和快递公司,都加大了对于中西部地区物流地产的需求。

除了以上因素外,由于中西部地区外向型经济不发达,经济发展还是以内需增长为主,这就决定了在经济危机导致了出口减少的情况下,中西部可韶关到淮南物流以独善其身。国际物流地产开发商也看中了这一点,纷纷加大在中西部的投资力度。综合以上的因素,我们可以判断在2010年中西部将成为物流地产市场发展的热点。当前东部地区物流地产的供应已经趋于饱和,很多东部的物流地产项目的空置率居高不下,可以说投资潜力已经到了一个很低的水平。而中西部地区物流地产的供应量还处于一个很低的水平,物流地产商也应该抓住这一难得的机遇,抢占一些良好的地理位置,争取吃到中西部物流地产发展的第一口蛋珠海到黑河物流糕。

资产整合的浪潮

近些年来,东部地区物流地产的供应量急剧膨胀,以用来迎合制造业、零售业和物流配送业的发展。全国A级仓库的供应量不断增加,以北京、天津、上海、深圳、广州为例见表一,2004年的五城市总供应量为72.5万平方米,2005年为144.2万平方米,2006年为134.3平方米,2007年为117.5万平方米,2008年为121万平方米。迅速增加的物流地产建设,使得东部可供继续开发利用的土地逐渐减少,东部物流地产的供应区域饱和,已经没有大的土地供建面积较大的物流地产项目。在这样一种情况下,当一个需要较大面积的租户出现时,市场上就很难满足其租用的需要。因此,就需要在物流地产商中出现一家能进行资产整合的公司,把那些处在不同物流地产商手中的零碎空间整合起来。把所有的仓库资源统一利用,以更高效地利用物流地产,提高资产的使用效率。这一点是容易做到的,因为现存物流地产的出租率都比较高,大量仓库处于闲置状态,把较小的租户集中到一起,空置出较大面积的仓储空间给大客户使用,这需要具有实力的物流地产公司来具体操作。

同时,过去几年中国物流地产供应出现了一种不均衡的状况,就是外贸型物流地产供应量增加速度和增加面积大大超过内贸型地产的面积。这种状况的形成和整体经济发展的方式和状况有关。以上海为例,港口附近区域拍卖的土地面积就大大超过上海西部地区的土地面积。众所周知,上海港口附近地区主要可以发展进出口加工、对外贸易、报税仓储等外贸型的物流地产,而上海西部地区主要发展内贸的石化、汽车制造、物流配送等内贸型的物流地产。

从表二中我们可以看出上海在两个地区供应的土地面积相差悬殊,这就导致了上海西部物流地产供应紧张,而港口附近地区供应量过大。港口附近地区大量空置的仓库空间应该被充分地利用起来,这样可以缓解西部地区供应不足的矛盾。当然这也需要具有强大实力的企业来具体的落实,我们应该会在2010年看到这一问题的解决。