李芏巍:物流地产的“滋味”

近几年来，综合物流市场需求、政策利好、行业前景等多方面因素，资本涌向物流地产的开发运营。各类产业分析报告也在不断强调该行业的诸多优势，看起来物流地产像一块稳赚不赔的馅饼。不过，即便是一块馅饼，也并非人人都唾手可得。针对目前中国物流地产的发展状况、投资热度、典型的运营思路以及存在的误区，本刊记者对中国物流策划研究院副院长、《物流地产》的作者李芏巍教授进行了专访。

记者：有分析报告列举物流地产的独特魅力，总结起来似乎就是钱既好赚又能长赚。您对这个行业的发展前景如何解读？投资门槛是什么？

李芏巍：物流地产成为物流领域投资关注的新宠，电子商务爆炸式增长刺激着现代物流仓储，资本的热情追逐发挥了巨大的推手作用。物流地产发展步伐超过以往任何时候，其发展速度明显快于其他行业，其发展规模明显大于其他产业。投资建设出现过波动，然而，物流市场需求一直持续着。资金寻求投资渠道、电子商务的增长、房地产企业寻求多元化投资发展等多方因素造就了物流地产发展的契机，几乎各行业尤其是行业标杆领军企业都加入到追捧物流地产的大军中，推动着物流地产成为关注的焦点。

物流地产的投资门槛在于规划设计和运营服务，另一门槛是客户群体。除了国际物流商外，国内消费市场的兴起，也使得外资地产企业不再局限于对国际客户的依赖。国内的传统企业开始租用现成物业，将资金花到核心业务上。一些国内运营商的运营策略似乎更为灵活，已有可行的盈利模式。

记者：据了解，物流地产开发运营模式基本上是拿地、建设然后由基金介入，当项目成熟后拿到资本市场去变现，或者有的仅仅是赌土地资产升值。您怎么解读中国物流地产开发运营模式的特点？

李芏巍：物流地产开发需要土地，选址、定位策划、运营和规模是大学问，变现土地是最低端的模式。物流地产开发是阶段性的，前期拿地开发销售招租，后期维护运营增值。短线资本分工在前期，长线资本分工在后期。长线资本需要物流地产的稳定持续回报。

中国物流地产开发运营模式的特点是根据不同的投资建设和管理的主体、不同的融资方式对物流地产的运营模式进行划分，由于投资建设和建设主体的多样化，致使物流地产投资商的投资侧重点不同，形成了以下几种物流地产运营模式。

1.地产企业主导型运营模式。地产企业做主导（专业型运营模式），美国物流地产巨头普洛斯采用这种运营模式。

2.物流企业主导型运营模式。这种运营模式的建设的主体是物流企业（专业型运营模式），有代表性的企业有广州林安模式、中山天润模式等。

3.地产企业与物流企业合作型运营模式。这种运营模式要求地产企业与物流企业共同出资、合作经营成立物流地产投资公司（综合性运营模式），如中储股份与普洛斯合作是这种运营模式。

4.第三方企业牵头型运营模式。第三方牵头，联系地产企业和物流企业（整合性运营模式）。如远成物流集团运营模式。

5.目前，还有一种中物策首倡与推广的“管家式”商业模式，投资方负责开发建设，委托专业平台运营商来运作。中物策首倡这种创新模式运营融入高端物流和智慧物流的前沿理念，通过试点运营对实践成果进行验证及完善。

记者：有评论认为物流地产的运作模式其实并不难，核心在于资金和土地。根据您的了解，内资企业要突破这两个资源难题，可行的做法是什么？

李芏巍：以政府为主导的物流地产发展存在经营变数大、空置率高、缺乏民间投资等难点，而以内资企业为主导的物流地产发展存在投资回报期长、融资门槛高、经营变数大、管理难于掌握等难点。纯物流地产开发，高投入，低收益率回报，不适合高成本资金。难以获取土地是因为很多物流园区没有创造税源和财政上缴的带动力，融资要从物韶关到吐鲁番物流流供应链金融入手寻求金融机构的早期合作介入，不是单纯的贷款业务，而是银企合作，中物策在陕西东大物流园区银企合作获十年期13亿案例得到验证。

突破两个资源难题的可行做法是物流地产价值创新和“接地气”的实践，面对新事物的提倡和实践对市场更有说服力。国内需要的应该是多元化的、因地制宜的发展模式，市场对物流地产的需求不仅仅是静态的地产，更要求生动的内涵。归纳其本质是对原有地产进行升级转型，政府主管部门严格把关以及物流地产价值创新。

记者：万科、绿地等房地产开发企业纷纷转型发力物流地产，但总能引来“不专业”的质疑声音，在您看来，传统住宅开发商做物流地产的优势和劣势分别是什么？

李芏巍：2014年以来，万科、绿地等房地产企业通过资本运作追逐物流地产，这种跨界将物流地产再次推向一个新高度。它们为何会疯狂追逐物流地产呢？答案就在物流地产自身的魅力。物流地产投资热潮的袭来并不仅受住宅地产发展受限的影响，其中物流设施的供不应求是各开发主体跃跃欲试的原动力。但是，万科、绿地等房地产商进入也都有着自己的考虑，业务得到创新与转型的契机，物流地产中也少不了商业地产的建设，万科、绿地通过跨界行为，也可以从中获得另外的盈利，从其真正意图来看，物流地产是“全能手”，涉及多种服务，与许多产业密不可分，具有良好的发展前景。同时，从另一个角度来看，是因为物流地产承担着其企业延续发展的使命。

尽管物流地产可以推动传统住宅开发商业务的发展，但是这个结果有前提――在做好主业的同时也要做好物流业务。只有服务做好，一切附加的增值服务才有意义。房地产商拥有土地资源，地产项目的规划设计、建设以及资源的整合等诸多优势，但在进行物流地产的开发时，要避免盲目，因为根据目前的状况，物流仓储设施在5%的空置率下才能保持1汕头到本溪物流0%的回报，如果空置率达到15%，利润就会被挤压掉。这也意味着作为物流地产开发商还必须拥有强大的招商能力、充沛的客户资源以及专业的服务质量，这些因素会对后期的投资回收造成关键影响。在商业模式创新以及金融服务方面，如果要发挥这些优势，就和物流主业密不可分。否则，没有经验的“门外汉”面临的风险也很大。

记者：物流地产投资热还在持续，根据您的观察现阶段是否存在泡沫？据了解，一些商贸物流地产商存在以物流地产之名圈地的举动，在您看来，物流地产过度投资可预想的不良后果会是什么？

李芏巍：地产发展的第一要素是土地，但在多年的粗放发展之后，尤其是一些一线城市，新增建设用地已经被迫迈入“零增长”、甚至“负增长”阶段。而一向被认为占地多、税收少的物流地产，就成为了首先被城市“料理”的门类。尽管近年来在电商蓬勃发展的带动下，仓库租金一路攀升，一库难求的紧俏局面不断升温，但不论土地成本上升还是仓储需求从中心城市外迁，其结果都是仓储物流成本的提高，相关从业者无不对此感到“压力山大”。

在目前地产形势下，物流地产业的融资难在短时间内仍难以得到解决。一方面，由于国内一直缺乏对于持有物业的政策鼓励和金融支持，导致很多民营企业在物流仓储设施建成后直接转手卖掉，甚至未及开建就直接卖地，在一定程度上造成了物流地产的混乱。另一方面，即使企业在资本市场获得资金支持，但由于物流业务的管理、人才和服务提升不上去，企业的可持续发展能力依然低下。因此，如何能够更好地利用国家政策层面的支持，而不是将其酿造成一场新的地产泡沫，是物流地产商及主管部门应该慎重思考的问题。

从中国国内现状来看，物流产业过度分散，国际化标准仓储的比例仍很低。对于物流地产提供增值服务的空间非常广阔。近年来，我国物流地产行业集约化利用的趋势越来越明显，硬件和服务业越来越规范化，这对于专业化发展的物流地产来讲是一个好的方向，物流园区对于促进整个区域经济发展的作用正是物流园区的服务功能所在。而企业要做的不仅是摸准客户的需求保证现金流的快速回流，更重要的是物流地产商作为制造商和消费者之外的第三方，应渐渐演变为提供一揽子中间服务的企业，除了高效低耗地解决存储和配送问题外，更要成为连通两者的沟通桥梁。目前优质物流地产缺乏，低端低效率的园区过量，需要升级、提升成为优质物流地产。