丰数物流:以优势为本

可开发土地越来越少，有关工业地产投入产出的问题，越来越受到政府重视。工业地产集约化发展就成为一种必然的走势。

在新加坡投资公司(GIC)收购普洛斯中国已成为业内广为知晓的话题的同时，越来越多的人也开始留意到物流地产行业的另一巨头――丰树。丰树隶属于新加坡淡马锡控股，前身曾是新加坡港务局(PSA)的地产部门。

丰树着眼亚洲市场，服务涉及新加坡、香港、中国大陆、马来西亚、越南、韩国等泛亚太地区。除了其淡马锡控股的名门背景，其在经营战略、发展策略上也有鲜明的特色。

“跟随客户”

丰树中国区总经理洪清兰女士在接受《物流》杂志采访时指出，丰树物流首席执行官蔡兆才先生一直推崇“跟随客户”的理念，这也是丰树在中国市场快速发展，占领市场的一大战略。

早在2005年11月，丰树产业私人有限公司通过其上市信托平台――丰树物流信托以1.2亿元人民币收购浦东空港欧罗物流园，拉开了丰树在中国投资的序幕。初入中国，展现在丰树面前的是许多在结构和功能上较为简单的仓储设施。

然而随着中国经济的快速发展，以及物流仓储行业的日趋成熟，行内业者对物流仓储设施的要求已经不再是简单的储存概念。越来越多的公司对物流仓储设施提出了更高的要求，不仅仅是需要具备储藏功能，也需要更多高标准高配置来满足其在这些设施中的物流操作和一些增值操作，来达到提高效率，节省成本和优化供应链的效果。同时这也是中国物流行业提高竞争力，同国际接轨的一个重要标志。

由于全国房地产开发量的逐年增加，可开发土地越来越少，一些厂房还未完全推出市场，同时新工业园一个个拔地而起，有关工业地产投入产出的问题，越来越受到政府重视。在土地日趋紧张的情况下，工业地产集约化发展就成为一种必然的走势。丰树在中国的投资，不仅仅局限在开发，同时也会收购和整合一些现有的物流设施，通过进行设施改造和引入先进的管理理念，使其同样能够最终满足那些需要高端物流设施的客户。

据洪总介绍，在未来的几年里，丰树会根据“跟随客户”的战略，继续在中国的各个主要经济发展圈及重要物流发展城市进行长期广泛的布点投资。

“毗邻海空港”

除了“跟随客户”的经营战略外，洪总指出丰树物流在中国的另一发展战略就是：“着重开发机场、海港等主要交通枢纽带的物流中心，这些地方多是一线城市，也是绝大多数物流公司的首选。”

近几年我国保税物流园区和海、空港之问的“区港联动”发展迅速。所谓“区港联动”即在港区划出特定范围，实行保税区的政策，以发展仓储和物流产业为主，按“境内关外”定位，海关实行封闭管理，实现保税区与港口之间的“无缝隙对接”，货物在境广州到青海物流内外的快速集拼和快速流动。“区港联动”大大降低了企业的运营成本。“境内关外”使得货物在区内可以自由流通，不征增值税和消费税。

这也就不难理解为什么丰树坚持“毗邻海空港”的发展战略。2006年开发丰树洋山保税物流园；2007年和天津港集团开发天津港海丰保税物流园；2008年收购上海西北物流园和上海外高桥联合信兴物流园、开发丰树天津空港物流园、丰树无锡空港物流园。目前在长三角及珠三角地区的上海、无锡及广州开发和收购了8个物流园区，管理着共计三十多万平方米的物流仓储设施。

上海洋山保税港区佛山到济宁物流作为中国第一个获批并投入运作的保税港区，是中国港口与陆地区域相融合的政策最优惠的自由港。凭借着良好的区域和政策优势，丰树洋山保税物流园区国际化的标准设施和完善的管理模式，已经吸引了著名的国际性物流公司爱尔兰的PCH入驻，该公司预计每年将在这里处理价值至少1亿美元的货物。

不过近期金融危机引发的我国出口不振，洪总表示其靠近“海港、空港”为投资首选的策略不无风险。然而，丰树作为新加坡港务局内部机构的前身，与临近新加坡港经营多年的许多知名物流企业，包括航运公司等在内都已建立了良好、密切的合作关系，奠定了丰树如今稳固的商业基础。因此，尽管现阶段客户出入口生意明显下降的确对业务造成一定程度的影响，丰树对于其这样的经营、开发战略仍是充满了信心。洪总认为，作为一个物流设施开发商，眼光应当更长远，未来在相当长的一段时间内，我国的发展重点仍然会在沿海港口和航空枢纽地区，目前的问题只是暂时的。

“稳健型”的开发策略

通常，物流设施开发商的开发模式有两种：一种是“跑马圈地”式的开发策略，即先大量购地，但并不急于开发；另一种是“稳健型”的开发策略，即买地后，尽快利用、建设或改造，以寻找客户。

以往人们对于两种开发策略孰优孰劣难以定论。然而从目前的整个经济大背景来看，似乎是略显保守盼“稳健型”开发策略显得较为适合事宜，拥有更好的抗风险能力。

除了追求开发策略的稳健外，深圳到江西物流丰树物流同客户关系也力求“长期稳定”。在目前经济不景气的大背景下，作为物流行业的配套服务业，丰树同样面临着目标客户因投资和业务扩张放缓和暂停引起的相对的物流设施的需求也暂缓和缩小。为了克服这种窘境，丰树一方面通过跟客户进行良好的沟通，提供灵活机动、客户满意的租赁方案；另一方面也通过公司内部泛亚太地区的区域优势，在中国及其他亚太地区各个领域内开发更多的客户需求。

丰树物流作为亚洲公司与其他美国、欧洲的外资公司相比，对中国的国情和观念更加了解和认同，这有助于丰树更好地满足亚洲客户的需求。因此，我们可以看到丰树的服务重点仍会植根在亚洲市场。取经新加坡丰树

在谈到丰树物流是如何立足中国市场时，洪总指出是一贯秉承良好的“信誉”。物流公司的主业一定是物流服务，资源配置主要在提供优质的物流服务；而不动产或者说物流设施方面，丰树是专家；双方是以一种互利共赢的合作伙伴的关系?与我国的国营、民营开发商相比，丰树与其他国际物流设施开发商一样，也面对客户反映租金略高的情况。因此，如何凭借良好的“信誉”提供高质量、高标准的优质服务就显得尤为关键。

而当我们回顾新加坡这个国家的发展历程时，一种思想和一个人必定要提。一种思想即是儒家思想，一个人就是李光耀先生。

儒家“以人为本”的思想在丰树‘跟随客户”的战略中表现得尤为突出。另外，李光耀先生曾说：“在生活中有一样东西是永恒的，那就是变革。变革是生活中唯一不断发生的。”

洪总表示，新兴的中国物流产业，即使在经济危机的背景下，也是机会大于挑战。就广大中国物流企业来说，目前已在突破本土限制，成立地区性公司，尽量扩大网络覆盖面等方面都取得新的起色。作为物流供应链的一环，物流地产市场在这新一轮的挑战和机遇中也将面临着市场的重组和巨大的发展空间。