国内物流地产在“回暖”

仲量联行、世邦魏理仕认为最近随着中国经济刺激内需政策的持续到位与推进，激发了投资者热情，国内物流地产市场正在回暖。

六月刚刚来临，各大物流地产公司就对当前的物流地产市场进行了一些分析，并对未来的一段时间做出了展望。那么，各大物流地产公司到底发现了什么呢?它们对将来的市场预期会是什么样子呢?我们应该从中寻找一些启发!

仲量联行：

内贸物流地产需求量大增

仲量联行的市场观察结果表明，现在国内的物流地产市场正在回暖。尽管中国经济增长同比出现下降，但是与其它国家相比，经济增长依然强劲，第一季度平均增长6.1％。

5月中国出口总额下降了22.6％，部分保税区仓库出租受到影响。但是，仲量联行认为固定资产投资将持续驱动中国GDP增长，将会带来物流地产的发展。据悉，2008年中国固定资产投资占GDP比重为57％，今年1-5月固定资产投资增长率31％。固定资产投深圳到三门峡物流资中，基础设施建设、公共事业和农业投资增长较快。未来一两年内，基础设施建设中机场投资额775亿人民币，项目包括上海、深圳、昆明、武汉、郑州等地机场的改造拓建：铁路投资3520亿人民币，建设项目包括武汉一广州、上海－南京的铁路，以及京沪高铁、沪杭高铁等；高速公路投资253亿人民币，包括“7918”公路网络，即北京到各大主要城市9条南北工线和18条东西干线。同时，中国的城镇化建设加快发展，城镇化率将从2004年的30％增长到2030年的67％，伴随着土地交易政策的改变，将为物流地产和工业地产的发展提供机会。

市场交易层面，在内贸、制造、零售和分拨中心建设的拉动下，物流地产市场交易量不断增加。现在投资者逐渐由二线城市回归一线城市进行市场收购，主要是基于一线城市市场机会的吸引，未来较短的一段时间可能会有大笔交易产生。

但是对于外贸形势，仲量联行推测，未来两三年内，外贸将持续低迷，这将直接影响保税区物流地产项目的收益水平。未来发展的热点集中在内贸物流地产。

世邦魏理仕：

保险法将刺激物流地产投资

世邦魏理仕认佛山到泰安物流为随着中国经济的不断复苏发展，刺激内需政策的持续推进，市场信心的不断增强，将会大大激发了投资者的投资热情。但是，当前经济增长与往年相比，增速明显缓慢，再加上世界经济形势的不明朗，国内物流地产的交易量仍处于低迷状态。

但是市场上也有令人兴奋的消息，那就是十一届全国人大常委会第七次会议审议通过了《中华人民其和国保险法(修订案)》，修订后的保险法将于2009年10月1日起施行。新修订的《保险法》允许保险资金投资不动产。尽管相关的执行条例还没有正式推出，但是相信《保险法(修订案)》将会给物流地产市场带来大量资金，由此带动物流地产投资市场的发展繁荣。世邦魏理仕对于未来物流地产的走势持乐观态度。

戴德梁行：

工业地产升级改造有机会

当前中国物流和工业地产市场上，有很多的低标准的、低级别和功能落后的地产存在。这部分地产本身功能变弱、设备配置低，不能很好地满足现在工业和流通等经济活动的发展需要。但是由于土地资源的稀缺性，特别是很多旧有的工业和物流地产占据着绝佳的地理位置，且面积较大，因此对这部分工业和物流地产进行升级改造，转变成标准化和高级别的仓库，不仅能很好的满足市场需要，而且能给投资者带来可观的利润。作为改革开放窗口的深圳，在工业地产改造升级过程中迈出了重要一步。

经过30年的改革开发，深圳市的经济发展进入了一个新的时期，部分原有区域的产业功能已经相对滞后。面对着这种形式，深圳市积极行动，日前已经呈现出自发、或由政府主导的区域性工业地产升级改造趋势。布深圳，东起水贝、笋岗，西至蛇口工业区，均点状式分布着一些旧的工业区域，在土地价值寸土寸金的关内区域，这些旧工业区形成了价值洼地。比如说介于华强北及东门之间的笋岗区域，其租金均价120元左右，远低于华强北及东门，同样相差不大的交通地理位置，却有较大的租金价差，可见其投资潜力。从目前已完成改造的部分项目来看，其升值的幅度颇为可观，如位于蛇口工业区南海意库项目，该片区旧厂房的租金在25―35元／m2之间，改造后的租金价格约为65元／m2，出租率已达到80％：又如福田区车公庙泰然工业园，大部分旧工业厂房均已进行改造，其功能转变为物流仓储、商务办公，平均租金水平由以前的30-40元／m2增加至60―70元／m2(物流仓储)、70―80元／m2(商务办公)。预计到2020年，深圳将完成101个旧工业区的改造工作。

根据商业及土地价值的发展规律，这些价值洼地的投资潜力已经凸显，在市场规律驱动、政府政策的推动下，关内的这些区域将借助功能的升级实现新的增长点。对投资者而言，戴德梁行认为商机主要来自几个方面：一是产业转型带来的机会，如岁湖区水贝工业区，同区曾经的主体是“三来一补”的旧厂房，现在在政府推动下进行产业置换，打造‘黄金珠宝产业集聚基地”。片区商业氛围的提升必将提高园区物业以及周边配套功能物业的市场价值；二是在旧工业园区的基础上升级改造所带米的机会，相对研发办公等其他物业类型而言，旧工业厂房价值较低，这种价值落差决定了在旧厂房升级领域存在一定的投资价值。

戴德梁行提醒投资者：在诸多升级改造项目中，还应注意投资风险的控制和投资价值的甄别，当前区域性功能升级项目多采用政府牵头推动，撬动民间资本跟进的模式。而不同项目的发展方向、行业定位都有所差异，这就决定了各个项目投资前景、升值潜力一定会有高低之分。加之政府和民间资本之间利益诉求点的现实差异，双方对旧改项目的改造尺度、发展重点乃至项目成败的判断衡量标准不完全一致。因此，从非政府投资者的角度来看，应全盘考虑旧改项目发展的政府指引、行业定位、市场需求的等因素，并结合项目本身的硬件水平，综合评估旧改项目的投资前景，降低投资风险，提升投资价值。

当前中国的标准及高标准工业地产稀缺，如何改造旧有工业地产就摆在投资者面前。特别是在当前土地政策紧缩，融资困难的背景下，对现有设备设施进行改造，创造新的利润源，是投资者的重要选择。

AMB：

全球工业地产需求仍平稳

6月5日，AMB发布了标题为“全球贸易和工业地产需求的长期预期：“全球经济危机条件下基于贸易的投资分析”的分析报告。报告分析了当前的经济形势和工业地产的需习之．情况，并认为当前全球经济正在缓慢恢复，同时工业地产需求的基本拉动力量保持稳定。

AMB的观测结果显示，现在的国际贸易量和工业地产需求双双出现下滑现象，以此同时，在数据上显示两者的相关性比以前更加紧密。工业地产需求和贸易量高度相关，历史上，80％的工业地产需求的变动是由贸易变动引起的。在当前形势下，四大因素导致了贸易量的下降，分别是通货膨胀率的变动、融资有效性、供应链灵敏度和终端产品的误算。尽管现在经济情况和金融形势恶化，但是贸易――GDP和贸易――工业地产需求的支撑结构依然稳固。

世界贸易量的增长与世界GDP的增长是高度相关的，贸易量的增长是GDP增长的两倍，50年里翻了两番。在过去的十年，贸易量的增长率达到了GDP的3.5倍，结果，名义GDP的增长导致了贸易增长率的明显变化。因此，GDP的增长对于工业地产的拉动作用就可见一斑。现在隐约地发生了一些早期迹象表明贸易量正趋于稳定。当前，专家们对今年世界GDP增长率普遍的预期是2％，这一增长率水平大约会带来5亿平方英尺的全球工业地产需求。

现在经济形势发生了很多变化，有些变化甚至不利于工业地产的发展，但是韶关到东莞物流对工业地产非常有利的是现今相互联系的、高效率的供应链并没有以任何方式发生扭曲。过去几十年全球劳动力、生产力和资本条件的变化塑造了复杂但是有效的供应链，现在突然想要对其进行一些改变(即回到国内生产)是不可能的，因为这将花费数十年的时间和大量的额外补偿成本来完成新供应链的布局和展开。可以遇见到，未来中国大陆地区的工业地产需求仍会处于旺盛的态势。